不動産の営業スタイルにみる市況

今後の価格動向をちょっと考えたくてグラフが無いか検索してたらランディックスさんの運営ページに見やすいのがあった。


 sumuzu  2019年 東京の不動産価格・相場の推移と買い時を検証 より

これ自体が他からのデータに基づくものだけれど実態としては事業用を除けばこんな感じで間違いないと思う。
リーマンショック後の下落が落ち着いて、アベノミクスで流動性がバンバン出てくることによる資産インフレが起きていたのは間違いない。
中でも東京の場合、住環境考えると維持費等は高くつくが立地・設備などマンションの選択肢は戸建てに比べて選ぶ比率が高く土地価格の上昇をかなり上回って相場が上昇してもエンドユーザーは何とかついてきていた。

もちろんその間、狭小3階建て住宅専門の建売会社は工事部門も買収して内製化し、見た目と設備で「お得」な一戸建てを分譲して戸建て志向のユーザーにそこそこの満足度の住宅を供給して大成長したので、戸建てが良いという層は確実にいるのだろう。

先日テレビで、その会社の「がっちり」ポイントを喜々として語っていたが、「他社が2棟建てるところに当社は3棟建てます!」だそうで開いた口がふさがらない感じになったのは内緒だが。

東京一戸建ての場合、土地7割 建物3割くらいが分譲住宅の価格の内訳だと思われる。マンションは通常その逆だ。
100の価値のあるところに2棟建築すれば 土地の価値は50と50に分かれる。建築費を含めて65と65の価値だとする。
65が相場であれば3棟建てて少し贅沢なつくりで20の建物作るとどうなるか。
土地33+建物20=53だから合計159つまり2棟普通のもの作るより全体の価値は高くなるように思うだろう。

でもそれは作って販売する側の話。上記の価値を原価に置き換えればよくわかるが、原価130のものが例えば150(戸あたり75)で売れるとしたら利益は20だけれど、少しお得で仕様設備も上等なモノを1戸65で販売した場合195で利益は36。

つまり、お得に見えて実は土地をすごく割高に購入していて、売主の利益に貢献してあげているということになる。

それでも成立するのはマンションの価格の上昇があまりに激しいことも無縁ではなかったろう。

それもそろそろ限界、給与全体の伸びがほとんどない状態でこれ以上の上昇は厳しい。過剰在庫による値崩れは起きないと思うが、秋の消費税以降はめっきり落ち込むのは今のところ目に見えていると思う。

隣の国のように最低自給を引き上げるというのは無謀かもしれないが、現行の税制を見直して資産課税を強化、労働収入に対する課税の低減を図らなければいけないのではないのかと思う。

事業用住宅用地の固定資産善の軽減措置の見直し、配当所得への分離課税の見直しなどやはり政治は税制なのではなかろうかと思う。

2019/04/14

Follow me!

  購入・売却相談、借地・底地問題、不動産相続、資産活用相談

お問合せは下記ボタンからお願いします。

◇ 取扱物件の内見希望もこちらからお願いします。

◇ 初回相談は無料です。

◇ ご相談エリアは原則として 東京・神奈川です。

◇ お電話の場合 070-2327-6936
 (受付可能時間 10:00~21:00)

    コメントを残す

    メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です