ビジネスパートナーがここ数年取り組んでいる案件がいくつかあるが、中でも借地・底地にかかわる問題の解決が必須となっているものがあり、折衝のプロセスなどをノートして、今後発生する事例に際して手続きや問題を検討しておきたい。
当然、底地借地の当事者にとっては互いに解決することが望ましいが、関与する不動産業者としてかかる費用と成果は必ずしも当事者の問題解決とリンクしない面があると思われるため注意が必要と思われる。

 

1.物件の問題発生の経緯

今回の案件は底地権者と借地権者とで以前より、若干の行き違いのある事案であった。

もともとは底地権者が、今回の物件周辺も含めて売却を検討したことがあり、その際に借地権者も同時に売却をしないか打診されたが、借地権者が断ったため、底地権者の想定した形状での処分が行えなかった経緯がある。

今回はその借地権者が借地権を処分しようとしているが、底地権者の同意が得られない状況で売買案件になっている。

 

2.手続きの進捗状況

借地権者は今回、相続の問題等もあり経済的にはどうしても処分せざるを得ない状況だが、底地権者の同意が得られないため、借地借家法第19条の規定による非訟事件として裁判所による許可を得ようとしている。

非訟事件の手続きとしては、借地権に関して具体的な購入予定者・予定価格が決定していなければならず、購入予定者が価格を算定するためには具体的な敷地利用計画・建物の設計見積もりが必要となる。

住宅用地であれば大まかな建物の設見積もりはさほど時間と費用を要しないが、商業地の場合は設計見積もりだけでも相当の期間と費用を要する。

 

3.現時点での問題

非訟手続きが進捗し、裁判所の許可を得られる見込みとなった時点で、底地権者が借地借家法第19条3項の申し立て(介入権)を受ける可能性が出てきている。

業務として借地権の売買を目的として準備を進めてきているため、介入権を行使された際に底地権者と借地権しゃの売買契約に関して関与できなかった場合に、これまでの自らの経費および購入予定者の費消した経費に関して補填することが困難となることが予想される。

 

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