はじめに 市況全般 (2020年7月)

今般のCOVID19の流行で被害を受けておいでのすべての方に、お見舞い申し上げます。

 見えないウィルスが当面の敵ではありますが、日本での感染が収束に向かった場合でも、途上国での今後を考えますと予断は許しません。
特に緊急事態宣言解除後の国内感染者数の増加は無症状者が多いとの報道もありますが、一定の重症者が出ることが不可避である以上、経済活動の回復の阻害要因であることは変わりなく、予防法・治療法の確立に要する時間を考えると、WITH COVID19のライフスタイルがどのようなものになるのか予見することはなかなか困難です。

行動の量を抑制しつつ経済活動を活性化する口で申しますと簡単そうですが、人が動くからこそ経済も回るので、一部の在宅勤務や在宅授業で潤う事業は今のところ限られると思われます。交通機関はもとより、その手段を作る航空機メーカー自動車メーカーなどすそ野の広い企業の赤字決算予想も次第にしかし巨額であることが明らかになってきました。

各国政府の対応、企業の動きなど前例を見ない事態が動いていると考えるべきで、日本では比較的重症者が少ない僥倖に恵まれまれているだけで、深刻さを感じる程度が諸外国と比較して数段低いのではないか、そしてそれは対応が様々な意味で後手に回ることにならないだろうか、など懸念しています。

 COVID19以前の首都圏の土地価格推移は、リーマンショック後上昇局面に入りましたが、それはある程度実需によるものと考えられ、その利便性によって上昇するところとそうではないところの差がある状態で、物価等の上昇を考えれば妥当なものと思われました。

その傾向の中でも、新築マンション価格は建設費の異常な高騰と、異様な低金利による、投資需要・インバウンド・またいわゆるパワーカップルの都心志向などにより高額でも販売が進むという環境により、常識的にありうる価格より相当に高額になっていました。
また中古マンションも新築マンションの取引価格に引きずられる形で高騰してきており、リーマンションク後に購入した場合は相当キャピタルゲインが出るような状況でした。
土地価格に関しても2017年ころまではオリンピックのための需要、その後は新築マンション価格の上昇に引きずられるようにして上昇の傾向が続いていたといえると思います。

先日、政府も2018年秋には景気拡大が終了していた、と2年も経って皆感じていたことが追認されるという無見識ぶりをさらしていましたが、不動産業界では価格のピークは2017年頃だったと感じています。
今回のコロナショックで経済がどうなるかははっきりしておりませんが、各企業の業績悪化、まださほど表面化していない金融機関の不良債権の拡大に伴い、金融引き締めが起こり相当の下落が起こる可能性があると予想しています。
とはいえ、今回は各国政府が巨額の財政出動をしており、株価や地価の下支えになっていることが明らかで、平成バブル経済崩壊の時の状況とは様相が異なっています。 

 バブル経済崩壊の際は、いろいろな意味で先送りがなされたことで金融危機が大きくなったことはご承知かと思いますが、残念なことにひと昔以上前のことで、当時の経済危機の深刻さを肌感覚で知っている層はすでに現役世代ではなくなってしまっています。
今回はバブル崩壊という国内の事情によるものではなく世界恐慌以来90年ぶりの事態になるかもしれません。
いつかは必ず立ち直ると信じますがその期間は相当の間になる可能性があり、その間も生身の人間は年齢を重ねますし、仕事もどうなるかはわかりません。

各国の財政出動は莫大な政府債務を生みます。債権の大量の発行は金利上昇をもたらす可能性があります。
そのままインフレとなってマクロ的には解消する可能性は否定しませんが、個々の生活はまた別なものです。

さらに国際的にはアメリカと中国の両大国がきな臭い動きをこのところ加速しており、自由な人と物の交流・交易は困難になる可能性も出てきました。
日本は大きな内需があるとはいえ、資源が少なく人口も減少に向かっている状態で、これら困難な世界情勢とパンデミックの中で生き残るために、様々な変革が必要とされまた実際に変革されるものと思います。

先祖代々の債務のない不動産をお持ちの方はあまり心配がないかもしれません。
住宅ローンをご利用になってお住まいを購入した方、早めに債務と物件価格のバランスを確認しておくこと、経済状態によっては住み替えも視野に入れて生活防衛を図ること、自分自身平成バブル崩壊で痛い目にあったからこそ必要と思います。
また、不動産の継承を考えている方にとっても状況が大きく変わりつつあることを織り込んで準備することもより以上に必要なこととなっていると思います。

2020/07/27

不動産市場価格調査について

不動産の市場価格の把握が必要な理由

1.不動産資産の継承の問題
 相続税の改正で普通の一戸建てに住まう方にも相続税がかかるかもしれない状況が生まれました。
そうでなくても相続資産のうち、不動産はそのまま分割が難しいので、一旦金銭価値に置きかえて、その他の資産や負担と合わせて協議しなければいけないやや面倒な部分があります。
相続予定者が複数出る場合がほとんどで、何の問題もなく分割割合が決まる場合も中にはあるでしょうが、それぞれパートナーがいてまたそのお子様がいてと、簡単に割り切れないことも多く、介護負担や生前の贈与などもさかのぼって話し合いになることもあるようです。
相続税が課税される場合の申告期限があります、相続が発生してから相談を始めても、多忙な中で全員が納得できるようにするのはなかなか大変です。
不動産仕入れ業者にとって「相続」のタイミングは仕入れの好機なのは、時間が限られているからなのです。
不動産も市場で取引されるのですから、当然早く処分しようとすれば価格は低めに設定せざるを得ません。まして、その不動産資産を処分して相続税も支払うばあなどはなおさらです。
早めに現在所有の不動産資産・その資産をどのように継承するか、検討しておくことが良い条件で継承するポイントになります。
先々へ継承する方の、また継承される予定の方の不安の解決には役立つと思います。

2.家計バランスの問題
 不動産を夢ではなく扱うものとして、家計にもバランスシート感覚が必要と考えます。
自分の住まいを持つということは、大きな安心と満足感をご自身と家族にもたらす良いことです。不動産を売る立場では、購入可能かどうかは購入する際の資金の問題で、その時に資金が調達できるかどうかが分かれ道です。よく営業マンが口にする「買える」というセリフがあります。
それだけ買えない方がいるということでもありますが、買えるから買っていいというものでもないとは思います。
 また、購入した後でも、債務(ほとんどの方はローン使いますので)と市場価格のことは把握してバランスシートに乗せ、状況の変化があったときに的確な動きができるようにしておくことが必要と考えます。
 フィナンシャルプランニングで家計診断などあり、最大のウエイトを占めるのが住居費というのは珍しくありません。そしてsの住居費を構成するローンは論じてもローンの目的物である不動産の価格には触れない場合が多いのではないでしょうか。中長期的にはとても重要なよそになります。
私どもの場合FPも兼ねていますので、家計の再検討の際に不動産価値も含めたご相談をさせていただくことができます。

不動産業者の査定と不動産コンサルティング

不動産業者は宅建業法により、報酬は成功報酬です。
そのため、査定無料と謳っても結局は何らかの取引がなければ「無報酬」です。この立ち位置で報酬が発生しないような方向にはいかないようバイアスがかかるのは当然です。
不動産コンサルティングは相談そのものが業務ですから、相談結果特段の取引が無くても全く問題ありません。
そのうえで、専門の税理士・弁護士などとのネットワークを活用して、必要であればその後の手続きなどへの誘導も行います。
あわせて、保有される不動産資産の最有効活用提案、相続対策のための組み換え提案、或いはFPとしての視点も踏まえて家計バランスの見直して提案など売却を計画の中に組み込むことはありますが、目的ではありません。
中立的な立場からの専門家相談になります。

不動産の市場価格調査の実際

1.初回相談 (2時間程度まで)無料
2.初回相談後
 ◎ 不動産の市場価格調査
◇ ご所有の不動産資産の市場価格(売却・賃料)を調査し報告します。
◇ 合わせて、専門の税理士などと連携し、必要であれば相続対策のアドバイスを行います。
◇ フィナンシャルプランニングの立場から家計診断を行い不動産の市場価格とのバランス提案をいたします。
◇ 売却や賃貸・運用は特に前提としません。そのため調査の費用を頂戴します。
(コンサルティング・税理士相談費用別途必要になる場合があります。)

◎ 調査及び報告書の作成費用目安
◇ 300㎡までの専用住宅付き土地  1件  35,000円+税(交通費等実費別途)
◇ 区分所有建物           1室       25,000円+税(交通費等実費別途)
◇ 300㎡超の土地・共同住宅・面積問わず借地底地  相談

3.場所  ご希望の場所に訪問いたします。
      大井町の提携不動産会社事務所相談コーナーでも可能です。下記地図参照ください。

4.御用意いただくもの
  ① 市場価格調査をご検討の案件に関する資料(権利証や購入時契約書その他、お借り入れある場合はその資料) 
  ② 認印(個人情報の同意書用)
  ③ 免許証等本人確認資料
  ④ 健康保険証(勤務先確認など)
  ➄ 収入に関する資料(源泉徴収票・確定申告書控えなど)※家計相談等の場合

6.初回のお申込み方法
  下記問い合わせフォームより市場価格調査希望とご記入の上お申し付けください。
  ご住所・ご希望日時・調査ご依頼物件所在地と内容・ご連絡先電話番号・メールアドレスをお願いいたします。

 

  購入・売却相談、借地・底地問題、不動産相続、資産活用相談

お問合せは下記ボタンからお願いします。

◇ 取扱物件の内見希望もこちらからお願いします。

◇ 初回相談は無料です。

◇ ご相談エリアは原則として 東京・神奈川です。

◇ お電話の場合 070-8403-0405
 (電話受付可能時間 10:00~21:00)

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