6月も後半となり、2020年の折り返し目前となりました。
1月、武漢で新型肺炎が騒ぎになっている時点でここまでひどいことになると予想はしていなかったです。
これまでSARS・MERSの際は日本ではほとんど被害もなく過ごしましたので今回も同様かと思っておりました。
不幸中の幸いとして、アジアではSARSの経験もあり比較的防疫体制が整っていたことや、ノーベル賞山中先生のおっしゃるファクターxが何かあって欧米やアフリカ中南米のような悲惨な状態にまでは今のところ至っていない印象です。
何か勘違いしているのかわかっていないふりをしているのか知りませんが、アジアの中では日本は人口比で最悪レベルの致死率で、ファクターxがなければ欧米の状態になっていたのは間違いないと思っておりますからまだまだ油断はできないと思います。

5月発表のレインズマンスリーレポート、つまり4月のデータはこん棒でぶん殴られたような印象でしたが、外出を自粛せざるを得ない状況からすれば、取引そのものが減少し、そのために価格がある程度下がって成約に至るというのは、当然のことでした。
5月のデータが加わることにより今後の傾向を推定するうえでの方向性が、現場感覚と合わせて見えてきた感じがあります。

5月の中古マンション成約数は4月極端に落ち込んだ反動なのか、前年比まだまだ低いもののV字で上昇してます。
登録数も増加しており、休業していた仲介会社が動き始めたということなのでしょう。

何か勘違いした一部の買主さんがそんな馬鹿な話はないだろう見たいな購入計画抱いたようなことも聞きますがまあそうは問屋が卸さない状況で今のところ推移しつつあるというところです。

成約価格に関しても、マンションに関しては持ち直しが見て取れます。
売るのは売るけど、足元見られてもねえ・・的なエンドの売主さんが多いようにも聞きます。
また、エンド購入者もそこまで価格が下がらなくとも、必要に応じて購入する判断はするようです。

一方で一戸建てのほうは厳しい状況です。
取引件数は同じようなV字を描いていますが、価格のほうは右肩下がりの傾向が止まっていません。
当然マンションと比べれば立地面で利便性に劣るケースが多いと思われますので、この物件の違いによる傾向の差は今後の市況を考えるうえでは原因を考慮しておかなければならないと思います。

売買とは異なるでしょうが、住居賃貸において比較的低額家賃の物件が(規模の小さいワンルームアパート等です)退去が続出しているのに対し、そこそこの家賃の物件(都心1LDKマンションなど)はほぼ影響がないらしいです。
今回のコロナショックで影響を受ける層が、サービス業のなかでも比較的給与面で弱い立場にあるパート・アルバイトや若年層であり、リモートで仕事が可能な層は今のところ影響を受けていないようです。
逆に、財政出動により流動性がどうしようもないくらい大きくなっていくことに対し、株価もそうですが資産インフレの可能性を懸念し、賃貸から所有へシフトする傾向もみられるとのこと。
その場合、検討するのはリッチで劣る一戸建てではなく、利便性に優れ、メンテナンスに関しても金銭解決可能なマンションという流れのようです。

平成2年頃からのバブル経済崩壊のプロセスで、不動産市況面で実需に対し影響が強く出始めたのは実際は平成5年頃だったように思います。
株価の暴落により、都心の狂った価格の投資性の物件はゴミにすぐなりましたが、金融面で支えられていて表面化するまでには時間差があったということです。
あの時は日本の国内問題でしたが、今回はパンデミックで世界中のあらゆる動きが制約されているため、経済が止まったという意味では影響はより大きいはずなのですが、日本のみならずアメリカの株価なども反騰しており、おそらくその裏付けは各国の膨大な財政出動だと考えます。
経済学者ではないので先々の事はわかりかねますが、少なくともここ2年ぐらいの間、都心好立地の物件はあまり価格が下がることはないだろうと予測しますし、レインズのデータからもその傾向がみられると思います。
2020年度3月期決算で金融機関や、製造業など各産業の状況が明らかになっていくことと、世界でのCOVID19対策の進捗により今後の市況の判断が変わっていくと思います。

REITの下落は必ずしも住居系物件の価格下落と結びつきませんしが賃料の下落が今後予想もされます。
住宅の購入はライフステージが一番の要因ですから経済合理性が必ずしも優先するとは思いませんが、賃貸との比較、金利状況(インフレはこれまでは金利上昇を招きました)、物件価格、様々な要因をよく考慮することがますます重要になってきている微妙な時期だと感じます。
自分も経験しましたが経済が大きく動くタイミングでの物件選定や売却はほんとうにむずかしく、キャピタルゲインがあるのかそれともロスするのかで人生の収支が結構な影響を受けてしまいます。

行動制限が国内で解除された6月のデータを注目したいと思います。
2020/06/19

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