現在進行中というか終わったばかりの話で、忘れないうちに備忘録的にメモ。
今回の物件はかなり古い中古一戸建でした。
購入は一般ユーザーが現金で購入。
とても小ぶりの物件で、土地価格や建物を原価的に考えるとかなり割高なのだけれど、収益還元的に考えた場合と、購入者のニーズと検討すればかなりいい線行ってる物件でした。
指値希望もあっさり断られ、満額で申し込み契約の設定も現金用意の関係で1週間後にしたらもっと早くとのこと。
バンバン反響があって、ごちゃごちゃめんどくさいのはお断りって雰囲気でした。
それ自体はよくある話で、申込時に「中古だからかなり傷んでいるしその辺は買主まとめておいてくださいよ！」とのことだったのでそれなりに話はしつつ送金のために国外に行ってもらいました。
（この買主さんは外国籍なので母国に行かないとまとまったお金は送れないのです）
彼女が海外にいる間に、物件資料が送られてきて、売主さんはともると「法人」じゃないか。
売主法人だと、瑕疵担保機関も一般消費者とも異なるし、消費者契約法があるから注意が必要なんです。
契約書・重説送ってもらう前だったの念のため、「売主法人さんですよね、瑕疵担保は注意して、ダメなものはダメって書いてくださいね」「わかりました」みたいなやり取り後、届いた契約書・重説見ると。
ダメじゃん(;´д｀)
契約書と重説で瑕疵担保機関違ってるのは単純ミスとして、消費者契約法の理解ができてないか、すごく甘いのですよ。
そりゃ瑕疵担保責任の全部免責はダメというのはわかっているのかもしれないけど、ほぼ全部ってのもダメだろ。
特に土地の、「境界未確定」「越境」（確定してない境界の越境ってなんのことなのか理解できないが）「地下埋設物」「土壌汚染」を免責にしたらあとなに残るのよ？って感じ。せいぜい心理的瑕疵で死体や白骨でも出てきた来た場合の話しかない。
建物も「シロアリ」以外免責ってほぼ全部でしょ。
これで争いが起きたら無効の判断はまあ間違いないと思う。
買主にはリスク高いのでやめるようお願いして、長年の友人でもありあきらめてもらった。
一番恐ろしいのは、これでめんどくさい買主を排除できたと、売主さんにも納得してもらっているらしきこと。
たまたまうちは善意の買主だからやめておくという穏便な方法にしたけれど、百鬼夜行のこの業界、もし個人投資家的な人間が買主で、途中で気づいたらしめしめってなるかもしれない。
だってこの契約最後は無効に持ち込めるからね。
万が一そうなったとき一番気の毒なのは売主さん。
まあ今時販売図面に登記簿売買とも瑕疵担保免責とも書いてなくて買い付け出してから資料送って告知とかもこのところなかったけど。
最近の売却で測量しなかった案件思いつかない。
浅草で3坪測量した時は売主さんに「なんでよ？」的に言われたけどね。
平穏無事に売主さんが取引を終わらせて将来も無事であること祈ります。5年で時効だからね。
逆にそれ以前に建物壊れて建て替え時に発覚とかなったら悲惨過ぎ。
2019/07/31
追記 先方業者さんも確認すべき筋に確認の上とのことなので、会社としての見解の相違であることは間違いないです。
私が媒介を行う会社の社長は、こうしたリスクはだれのためにもならないので絶対に追わないように取引すべきという考えです。
今回、これで購入した場合土壌汚染があったとすれば物件価格は高すぎますし、時効成立後はそのリスクは買主が負うことになります。おそらく投資の方もEXITすることを視野に入れて検討されると思いますが、なおさらここできちんとすべきというのが私たちの立ち位置で、現在それで購入した売主さんの利益の最大化ではないかもしれないです。
その意味でこれで売り切り問題が発生しなければ元付さんに正義はあったということかもしれません。
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