現在マンションの販売にかなり関わっていて、リアルタイムでのエンドユーザーの動きや考え方に接する日々が続いています。

そこで感じているプロである業者とエンドユーザーのギャップをメモしておきます。

現在新築マンションの発売価格は恐ろしい水準になっています。都内で坪単価300万円を切っているものは少ないのではないでしょうか。
普通のユーザーが欲するであろう70㎡の南向き新築マンションが6500万円!で時に都心三区とかいうことでなく普通にそこらへんで売り出されてます。
都下でも中央線沿線などあきれるほどの価格水準になっています。

 

普通のユーザーさんの立場で見ると年収が大幅に上がったわけでもなく手が届く範囲は決まっていますからもはや購入できない水準になっていると思われます。

デベロッパーは作らければ仕事がなくなりますから土地を買って建築するわけですが、下手するとこのままではだれも住めない(住まない)住宅を作っていることになります。
中国でだれも住まない「鬼城」というのがあると聞いたことはありますが、東京でもそんなマンションができるかもしれないですね。

新築のマンションの価格高騰の主要因は建築費だそうで、専有面積の坪単価は150万円、タワー系だと200万円とも聞きます。一戸建ての建築費と比べるととんでもない価格です。

以前は80万円~せいぜい120万円だったのですから4割くらいは高くなってる感じです。大きな要因は人件費。要は職人不足です。型枠工・鉄筋工は特に不足しているとも聞きます。

建築費はそう簡単に下がることはなさそうなので、逆説的ですがマンションの供給は抑制されるのではないかと思っています。
再開発計画では住宅系の設置が義務付けられて、今後もそうした都心部の物件は供給があるのでしょうが、住居系の用途地域でのマンション建築はビジネスにならない気がしています。

ユーザーサイドから見ると今後住環境が良好な物件の供給は細くなって、駅近くなど機能的に優れた物件はマンション、そうでなければ一戸建ての方向に今まで以上にシフトしていくかもしれないと感じてます。

地価が安ければ戸建ても良好な環境で建築しやすいでしょうが、狭小地に手ごろな価格のオープンハウス的な物件ばかりになるとこれまた災害上のリスク増加や、住環境が悪化しやすいので好ましくない気もします。

都市計画法(昭和45年高度成長のゆがみ補正のための法律という認識です)を大きく見直し、都市の100年後を見据えたプランニングをしていかないと業者もユーザーも不幸になるのではないか。
そう思っています。

2018-03-25

 

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