初めに

◇住宅ローンに関するユーザーの状況

住宅を購入する際にほとんどの方が住宅ローンを使われます。
住宅ローンに関する情報はインターネットにもあふれていて、最近は独自に借入可能額を試算して証明書迄出すなどというところもあるようです。
実際に借入可能額や返済金額はシミュレーションサイトもたくさんあり試算すること自体はそう難しくありません。
ところが、実際にローン審査になると、思わぬことで希望額の借り入れができないことや最悪全く借入できない方もいます。

また、ローンの返済を始めて持ち家になってから負担感が大きく圧迫感を感じてしまうことや、転勤や家族構成の変化により売却したり貸したり、逆に親族のために買い増ししたりしなければいけなくなることもあり、個々の状況に応じてどのような金融機関や業者に相談すればよいのか、悩まれている方もいます。

不動産の売買を通じてお客様と接していると、一般論は知っているけれど個別の話を知りたいというご要望が多いです。
また、適切な資金計画とはどのようなものか話を聞きたいという方も多くおいでです。

◇相談先は不動産業者orフィナンシャルプランナー?

不動産業者の場合は売主・仲介いずれにせよ、購入していただいて初めて売り上げになる成功報酬の業態ですので、どうしても購入可能かどうかというバイアスのかかった視点になりがちです。
逆に購買力が不足していると考えればそもそもお客様ではなくなってしまいます。
実際に私が仲介や売主にいた時もそのようにせざるを得ませんでした。限りある営業時間で対応する以上、できるだけ売り上げに結び付けるように行動するのは間違ったこととは言えないと思われます。

フィナンシャルプランニングの立場で見ると、不動産の購入自体は特別な問題ではなく、その方の生活と資金・資産に関してのアドバイスが主たる業務になります。
実際のところフィナンシャルプランニナーに一般の方が相談するケースは不動産の購入だけではなく、生活資金全般・ライフプラン・資産管理・継承・運用に関してのことが多く、むしろフィナンシャルプランナーに相談すると安全第一で希望の物件が買えなくなるというおかしな話が起きています。
お客様個々の状況から安全な方法を選ぶのも間違いではないでしょうが、絶対に安全な方法がない以上は、物件を絡めて判断していく不動産に対する知見と経験がですからどうしても住宅購入資金相談は不動産業者が対応することになりがちです。

◇現状の住宅ローン相談の問題

① 金融機関は個々に基準や商品特性があってそれに対してOKかどうか判断するということになるので端から相談していくしかないのが実情。  
② ファイナンシャルプランナーはリスクを避けて最も安全な策=何もしないか要望を下回る水準で、という提案が多くなりがち。
③ 不動産業者は自分の取り扱い物件を販売するためには動いてくれますが、そうでなければ個々の問題解決の手伝いはしてくれないことが多い。
上記を踏まえて、特定の物件に関してだけではなく、一人一人のお客様の状況に合わせたコンサルティングサービスが必要ではないかと考えています。

一般的なご相談に関しての対応

最も多いご相談は、ご自身がどの程度の借り入れを組んで、どのような物件を購入すべきか?ということです。

ご家族構成やご収入はもちろんですが、ご実家・ご兄弟などの状況もおうかがいして、ご自身では気づきにくいこと、或いはご夫婦で直接話ずらいことなども織り込みつつご希望と安全性のバランスを考慮したローン計画を提案します。


単なるフィナンシャルプランナーと異なりますのは、物件の評価に対する具体的な経験に基づく考え方がそこに加わるということです。
不動産価格は、①原価法②取引事例法③収益還元法などで評価されますが、購入を検討する別件でも収益還元的な発想が必要であると考えます。
物件は購入後維持管理が必要なことはもちろんですが、いずれ建物は朽廃し価値がなくなります。その時間とお客様が得られる収益(必ずしも金銭だけではなく)のバランスを重視します。ご負担が重くなりすぎないように留意して、特定の物件を買うためのみどうにかしようという発想だけで動く訳ではありません。

具体的な問題の実例

様々な問題ををお持ちの方がおいでになります。
実際の事例を挙げます。


事例1)転勤により以前住んでいた住まいはローンが残っているが賃貸に出して家賃で返済中。新赴任地でも賃貸ではなく購入を検討したい。

事例2)現在の住まいは売却して住み替えたいがローンがまだ残っているので手続きをどうすればよいか詳細知りたい。

事例3)親御様と若いころに一緒にご実家のローンを組んでおり、新たにご自身でローンを組んで不動産を購入したい。

事例4)銀行に審査を実際したが希望通りの融資が受けられず理由もわからない。


など、住宅ローンはそう何度も借りるものでもないためご自身でお調べになってもなかなか回答が見つからない問題もあるようです。

個々の実例問題の解決

不動産に係わるローン・資金計画に関して、個々の状況に合わせて調査検討し、有効な解決策を提案します。
上記の事例の場合
事例1)賃貸物件の残債と収益および不動産評価を行い、現在のご年収と将来のライフプランに合わせて、収益物件となった不動産の方針建てと現状で適切と思われるローン額を算出しご提案、結果当初希望されていた土地を購入して新築の計画を変更し、希望の地域優先で中古物件に視野を広めて物件発見。
ゆくゆくはこちらの住まいはお子様に譲られてご夫妻は愛着ある注文住宅である元の住まいに戻る計画とした。お子様は古くなった住まいを建て替えるかもしれないし住み替えるかもしれないけれどそれは将来お子様の問題に。

事例2)現在のお住まいの査定を行い残債と新規の物件のご希望や、ご実家の不動産が将来親御様がいなくなった時に空いてしまうことなど考え、当初のご希望の買い増しではなく買替の方針で決定。
購入希望エリアの物件が少なく物件が出るまで仮住まいは不経済ということで、購入先行、売却は購入完了転居後のプランを選択。地域は異なるものの想定予算とほぼ同規模の物件を使って、いくつかの金融機関に打診を行っておくこととした。
結果しばらくたってまさに希望のエリアに物件が出たこともあり即購入、売却はやや苦戦したものの売り切って仮住まいなしで希望の地域に住み替え完了。金融機関によってローン商品が異なるのでその選定をあらかじめしておいたことがスムースな住み替えに。

事例3)親御様と組んだローンは時の流れで物件の価値が下がり、現在空き家で処分しても残債が残る状況。持ち出して処分もあり得たが、お客様の資産状況などから考えて得策ではないと判断。空家になった住まいを改装して共同住宅に変更、もともと2世帯住宅でもあり比較的軽微な変更で収益物件に。
収益物件としたことでお客様の家計からはオフバランス可能となり、新たな住宅ローンで希望額組成可能となり予算が明確化。
希望の地域で物件をお選びになり住宅を新築。

事例4)ローンをいくつかの不動産業者で仮審査出したが、いずれも芳しくない回答しか得られずご相談。ローン審査の仕組みを細かくご説明し、ご主人様のカードの使用方法に難があることが判明。個人信用情報も取り寄せして確認いただき、お客様ご自身の状況を十分に把握いただいたうえで仮審査に記入すべきことはすべて記入し、ローン審査し無事希望額借入可能となり、希望の地域でマンション購入。

といった解決になりました。

ここでのご相談は私どもでの物件の取り扱いがなかったケースもあります。
物件ありきではなく問題を解決することで結果としてお客様の希望がかなったと考えています。

ローン相談の実際について

ローン相談に関しては初回は無料相談とさせていただいています。

買替や買い増し等、近郊地域ではない場合もありますし、調査するにも一定の費用が掛かることがほとんどです。
そのため、ローン相談のみの場合(物件のお取り扱いありローン事務手数料を頂戴するときを除く)は初回時にお見積もりをお伝えします。
概ね調査実費と相談料で5~10万円(税別)程度になります。
コンサルテーションを経て物件のお取り扱いを提携仲介会社にて行っていただいた場合は、仲介会社ローン事務手数料と相殺させていただける場合があります。

まずはお困りの事、お悩みの事については無料の初回コンサルティングをご利用ください。

コンサルティングのご案内

1.費用  初回無料です。(2時間程度まで)継続してのコンサルティングは別途実費相当および日当を頂戴する場合があります。
2.場所  ご希望の場所に訪問いたします。
      大井町の提携不動産会社事務所相談コーナーでも可能です。下記地図参照ください。

3.御用意いただくもの
  ① 認印(個人情報の同意書用)
  ② 免許証等本人確認資料
  ③ 健康保険証(勤務先確認など)
  ④ 収入に関する資料(源泉徴収票・確定申告書控えなど)

4.コンサルティングのお申込み方法
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