南青山児童相談所予定地のメモ

 @JS2ALK のツイート

何かと話題になってる南青山の港区児童相談所建設の件、上記のツイッター画像が流れて思わず(・∀・)イイネ!!と思ったのですが、不動産屋としてはちょっと無理というか軽率すぎると思いなおして、一応簡単に調べたのでメモ。

場所はここ。

用途地域

第二種中高層専用住居地域

制限はWiki 参照してください。簡単に言えば少し高めの建物はいいけど住居系以外はあまり作らないようにしてねということ。
建蔽率/積率は60%/300%だけど、住居系なので前面道路の幅員による制限があるね。たぶん骨董通りは特定道路になるけどそこまでの道路幅員が6メートルないみたいなので通常通りかな。

道路

港区道路台帳

小さくてよく見えないけどどうも幅員は4.3mくらいです。
だから容積率の上限は4.3×4/10で172%
ありゃ一等地のわりに容積低くて使い道限られるね。

だから、まず8階建てなんぞ絶対に無理。
それから最初の「だったらいいな」計画のWINSやらラウンドワン、エスパス等々は用途地域的に無理でかなり限定されたお店しかできません。

やっぱり住宅系。マンションでしょうねえ。
3200㎡でお国に70億円、容積率地下緩和使わない前提で、1種407万円 建築費150万円円くらいとして35億円 アバウト原価105億円でチョメチョメ載せて売値140億円 専有で売れるのは5000㎡として70㎡ 3LDK 70戸 一戸2億円。
ありえなくはないような気もする。

青山は学生の時のH君の下宿3畳一間風呂トイレ共同のイメージが硬く頭にこびりついているのでブランドと言われてもピンとこない。
公共の児童相談所は都市計画や公有地の有効活用という意味では最有効利用のように思うのだがね。

まあなんでも大きな建物できるときは周りは簡単に賛成はしなけれど、ワイドショー取材来てるのにいろいろブランドイメージ貶めるような発言する人を排除したほうがイメージはよくなるんではなかろうか。

2019/02/22

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