武蔵小杉とか

東急バスから

久しぶりに世田谷等々力に行くため多摩堤を移動。
川の向こうはこのところ話題の武蔵小杉のマンション群。
河原はいまだに流木などが積もっている場所もあり、グラウンド等もぼこぼこになっていて復旧中というところだった。

先の台風の際は、管理している一戸建ての近くで内水氾濫があり、二子玉川では多摩川があふれて大騒ぎだった。戸建てオーナーも心配していたが、混乱の中で行くこともできずハラハラは多少した。
河川の標高から見て氾濫が及ぶとは思っていなかったが、怖かったのは停電だった。
排水をポンプアップしているので停電=雨水排水が停止なのだ。
半地下のガレージもあり最悪の場合、ガレージ内部と地下室に溢水する可能性はあった。
今回は免れたが、半地下のガレージは常にポンプ停止に備えた装置か、早めの判断で車の移動も考えておかないといけない。

タワマンが浸水被害を受けて、棟内のインフラが動かなくなってしまい大変なご苦労をされている方にはお見舞いもうしあげたい。

一部では小杉のタワマンの価値が暴落とか極端な暴論があるようだが、何か勘違いしているとしか思えない。
小杉の物件の人気の要因は、都心からのアクセスの良さ(東横・横須賀線・ついでに南武線)に尽きる。
川を挟んだ二子玉川のライズなどと比べればリーズナブルな価格で、共稼ぎ世帯をはじめ暮らしやすい環境であること間違いないのだから、人気が出るのは当たり前だった。

今回はたまたま多摩川が話題になったが、東京で最もリスクが高いのは当然荒川であり、ほんの少し状況が変れば、隅田川流域の下町は水没の可能性は多摩川どころじゃない。
親族が隅田川流域に一戸建てで住んでいるが、台風の時は等々力の管理物件と墨田区の親族の家と心配で仕方がなかった。
利根川を徳川幕府が無理くり太平洋に流して「たった」400年なのだ。
関東の自然の排水路は東京湾に向かっている。日比谷・銀座などは元々海なので、1000年に一度が来れば終了である。
では、銀座がそのリスクで価格が暴落するか?していないのである。

不動産の価格形成において検討すべきいくつかの要素のうち、自然災害に対するリスク評価にどのようなウエイトを置くかが問題なのだと思う。

河川の反乱の影響を受ける可能性のある地域は、工場・商店・倉庫など住宅用地としてかつて使われていない場所が多い。
単純である、今ほど災害に対して人の対抗する力がない時代には命だけは代わりが利かないから災害に対してできるだけ安全な場所から住むようになっただけだ。
交通インフラや漁業として河川・運河・海を考えれば水辺は重要だが、その力は人智の及ぶところではない。
堤防や水門、その他機械の力などで自然の力を制御して利用できる土地を拡大してきたのだから、その土地にあった構造や設備を有しない建造物では今回のようなことも起こりうるだろう。

武蔵小杉の場合、氾濫の恐れはあるのだし万が一電気系統に支障が出た場合のことを考えれば、設計時に 浸水対策を 設備設置階で対策をするか、敷地内の構造で対応するかしておくべきだったと思う。
武蔵小杉の土地が悪いのではなくて、そこにあった設計ができたいなかったことを関係者は恥じるべきだろう。

タワマンの問題はそこではなくて、区分所有者の数が多すぎることだと思っている。
経験的に、不動産で最も苦労するのは共有者の意見がそろわないことだから。
1000人にもなる共有者がいるというのはちょっと想像しにくい。
法整備もまだまだだし、各所有者は土地の持分は極めて小さいため、建物の寿命が来た時にどのような意思決定をするのだろうかとか、維持管理に関しても大きな判断が必要になるときにまとまるのだろうかなど、多数の共有者の意思統一が取れるのかは大いに疑問に思っている。

勿論それゆえの、充実した共用部分があり、堅固な建物・眺望含め快適な居住性はあるのだろうが、長く住むのであればそれなりの覚悟は中小規模のマンションに比べればより大きいだろうと思う。

話がタワマンになってしまったが、水害があったから武蔵小杉が暴落とはまさに「暴論」だと思うが、現在のマンション価格がやや行き過ぎ・・・メリットを上回る価格になっていてその中で小杉はやや過熱しているようにも思う。

タワマン規制などというのも舌足らずでもっと根本的な都市計画が必要なのであってその中でタワマン・構想の商業ビルはあっていいだろうし、規制も必要なのだと考えている。

高台に住むというのは歳をとってくるときついなと愚痴りつつ帰宅した。

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