アパートローンに関して

お札

REUTERS の2016年12月12日付け記事

 

昨年度末に日銀が平成29年度、金融機関への立ち入り検査重点項目に不動産融資を上げたことでニュースになる機会が増加している。

 

実際、相続税対策として、アパート建築は

1.土地の評価そのものを貸家建付け地として借地権割合7割の地域であれば21%下げる効果がある。

2.アパート建築の為の借入金が、相続資産のマイナス項目となり、建物は固定資産税評価となるので、差額が資産の圧縮になる。

3.仮に不動産所得がマイナスでその他の所得があれば全体として所得税に節約になる。

など、メリットもあり、相続税の控除の引き下げにより課税予定者が増加した場面で、増加するのは自然な成り行きだ。

 

仮に土地時価1億、路線価0.7億の土地が、1億のアパート建築により、建物時価1億、固定資産税評価0.7億、借入1億、貸家建付け地の評価減で 土地評価は約0.5億になり、建物の評価が増加しても借り入れで相殺されマイナス0.3億 結果として全体が0.2億になるというのだから、マジックである。

 

日銀が懸念しているのは、金融機関の貸し付けの管理である。

 

一般に投資として考えれば、ローン借入比率を高くできる収益物件は内部収益率が高くなので効率の良い物件ということになり、上記のように土地はもともと自己所有で建物分がすべて借り入れで賄えればきわめて収益性の高い案件ということになる。

 

このローン比率の審査が適正か否かということにあるため、日銀・金融庁が懸念しているということなのだ。

 

本来、そこまで貸し付けの割合が引き上げ得る案件かどうか、特に土地も含めて投資案件として購入する場合の比率に関して、見聞きする話はかなり怪しいものがある。

 

自己資金1割以下で投資物件を購入するという話は、もし持続しうる案件であればうまみの大きい話である。特に個人投資家にとっては魅力的に映るだろう。

 

ではプロが取引する案件でそんな物件がどれほどあるかと言えば、ほぼ皆無といっていいのではないかと思われる。

勿論業者はそれぞれ与信枠を持っているから仕入れ不動産資金は100%でも可能だが、保有するという意味ででLTVが70%以上というのはなかなかないのだろうか。

 

地方にそんな案件はあまりないので地銀の融資が東京で行われるというの話は、かつてよくあった。

都銀がやらない案件を地銀がやる。体力のないところがリスクの大きい案件を扱うということだ。

 

賃料の経年変化や競合による賃料の低下は単価の低下でなく、空室となってオーナーを直撃する。オーナーが破たんすれば、物件の価値はいきなり市場価格の正常価格より大幅に下がる。貸し付け比率が高ければ当然債権は毀損する。

 

残念ながら、日銀・金融庁が心配しているのは、その債権を持つ金融機関であり、破綻する個人ではない。

 

アメリカが本日(4月7日)にシリアにミサイルを撃ち込んだ事態を受けて、原油等先物が値上がりしたとも聞く。

金利もこの先不透明だ。金利の変動と家賃の変動は直結しているのではない点も注意する必要がある。

 

土地オーナーは、節税を重視するあまり、無理な計画になっていないかを、十分に検討すべきだし、アパート投資を行う場合はリスクを十分に検討する必要性が、金利上昇懸念とともに増加していると考えるべきだろう。

 

 

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