日経記事

民法改正案が衆議院を通過しました。

改正法案　すべてに目を通すの面倒だが、瑕疵担保責任に関する規定が見直されるということで注意しておく必要がありそうです。

宅建業法も改正民法の施行に合わせて用語や運用の変更があると思っていないといけなさそうです。

どうやら、契約の瑕疵という概念から契約の不履行というが考え方に変わるようなので、目的物の引き渡しが完了しても、買主が期限の利益を有する限り契約は完了していないという事態になりそうに思えるのだが、不動産取引の個人間売買において、売主が十分な資力と知見を有しているとは思えず、仲介業者の責任がより重大になるのではないかと予想されます。

現在、進められているインスペクションの説明義務化などを考えると、取引全般に関する買主の保護は進んでいくようですから、それ自体は歓迎すべきなのでしょう。

今後問題になりそうな事としては、

①　個人の売り主であっても、契約における債務不履行のリスクが高くなるため、売却時にコストをかけてもリスクの低減措置を取っておく非調整が高くなると思われます。当然それは売却時の価格に反映されるでしょうが、買い手が全般として保護が高まったということの為にそのコストを負担するのか、簡単に言えばその分高くしても買ってくれるのか？という変数が増加することになります。

不動産の価格の査定においてどのようにこの変数を織り込んで、売主の価格形成動機と調整していくのかは、市場の動向や周辺法規の整備状況によっても変わっていくのではないかと思います。

②　現在、売買の仲介において仲介手数料のディスカウント競争のような状況が一部であります。現在の法整備の方向性で推移した場合、特に個人間売買の仲介を行う場合、仲介会社は個人の売り主以上に責任が重くなると予想され、万が一の際の補償・あるいは訴訟等の場合のコストなどの負担を考えると、リスクヘッジのためのコストを明確に取引の当事者（売主買主）に負担していただけなければ、相当に収益性が低下するのではないかと思われます。

インターネットにより一定の水準のコストダウンが可能となって、安易に手数料のディスカウントで集客をはかっていては早晩行き詰まりが見えているような気がしています。

まだ３年程度の施行までの期間があるようですから、仲介に係わるものとしてはいろいろ研究して、安全にお取引いただきながら、自らも継続していける方法を見つけていく必要がありそうです。

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