賃貸物件概要（ＤＩＹ物件）

所在　　横浜市鶴見区岸谷4-27-14

交通　　京浜急行線　「生麦」駅　徒歩６分

建築　　昭和３７年

間取り　２ＤＫ

賃料　　１万円（給湯器修理・トイレ改装は入居者負担にて実施することを条件とします）

定期借家　４年

礼金敷金仲介費用　なし

東京電力・東京ガス・公営水道

 

条件　　給湯器故障中・トイレは非水洗・現状経年による劣化が甚大（ただし平成１７年まで居住者有り住めます）

外部に大型物置有り。ペット可。自転車バイクは駐車可能（自動車進入不可）

東側高台につき眺望良好。

建物に関して変更できない部分：内部壁仕上げが小舞壁になっておりこれを撤去することは不可とさせていただきます。

いろいろ研究中であります築５４年の空家。募集条件考えてみた。

平成２６年ごろから国交省でもいろいろ推進するための方法論の検討と広報を行っているようです。

私の場合賃貸はあまり扱わないので研究不足でしたので勉強中ですが、国交省のパンフレット見ても、実務的な疑問がいくつかあります。

①　賃貸を市場に出す際に当然仲介業者がかかわると思うのだけれど、リフォームがテナント側で行うということで

ⅰ）賃料が安くなり　手数料が下がる

ⅱ）リフォーム斡旋という業者にとっては収益の機会が失われる

ⅲ）退去時の金銭的トラブルが予見されるので正直やりたくない

等の問題があるのではないか。

②　そもそもテナント側がリフォームする場合の資金に関して、自己資金以外に要しする方法がない。

賃貸初期費用の敷金や礼金などと相殺できる場合もあるだろうけれど、賃料を安くしても好きなようにリフォームする以上かなり費用がかかり、果たしてシェアハウスなど安く住みたい若い世代に用意できるのか疑問は残る。賃貸リフォームローンとかあるのだろうか？

③　個人が貸主として募集した場合のリスク回避が十分でない。

私のような不動産業に係わるものはともかくい一般の方で自分で募集管理契約などできるケースは少ないのではないか。とすれば①の問題に戻って結果的に、低廉な費用で空き家を活用することが増加することはないように思う。

リフォーム費用を賃貸利用可能年数で割り戻しして、賃料との合計費用で平均的賃料より安くしないと需要はおり起こせないだろう。それもオーナーが直に貸して管理や明け渡しに関しても業者使ったら足が出てしまう。

自分の例の計算例をしめすと

空家の賃貸活用計画　　で検討したが賃料は５～６万円程度のようだけれどリフォーム後の賃料は、一戸建てペット可能バイクおけます！的要素で７万円と仮定。

リフォーム予算全部は行わずに３００万円くらいであとはほんとに自分で好きなようにやってねということで４年で割り戻し年間７５万円

賃料７×12＝84万円　マイナスリフォーム年75万円　ありゃ年に9万円家賃が限度だ・・・

礼式更新料仲介料がないの賃料4か月分として　28万円　4年で割って年に7万円　合計年に16万円月割り端数切捨て月額1万円。

誰か使う人いますかね。