個人住宅の賃貸活用ガイドブック:国土交通省

ガイド

国交省のサイトより

「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」の最終報告について

全国の空き家の総数(平成20年)は約760万戸に及び、そのうち個人住宅が約270万戸を占めており、適切な管理が行われていない住宅は、防犯や衛生などの面で地域の大きな問題となっています。
一方で、既存の住宅ストックを活用した住替えの支援やライフスタイルに応じた住生活の実現が求められる中、特に地方部では定住促進やUIJターンの受け皿として空き家の活用が期待されていますが、個人住宅の賃貸流通や空き家の管理については、賃貸用物件と比べて取引ルールや指針が整備されておらず、市場の形成はまだ不十分な状態となっています。
このため、国土交通省において、昨年9月に有識者の検討会を設置し、議論を行ってきましたが、今般、最終報告書をとりまとめ、所有者(貸主)と利用者(借主)双方のニーズや懸念事項に対応した個人住宅の賃貸流通に資する指針(ガイドライン)を作成しましたので、公表いたします。

空家問題の解消のための検討が趣旨なので、地方への移住や、自治体による支援などを絡めた、個人の持ち家をを賃貸に転用する内容ですね。

地方のことは、産業構造・雇用を含めもっと大きなテーマになると思われますので別にして、首都通勤圏(国道16号線内側をイメージしてます)で「個人住宅の賃貸転用」を考えます。

住宅系不動産の仕事をしていれば、購入いただいた住宅を転勤や家族構成の変化に伴う転居などで、賃貸にしたいというケースには必ずぶつかると思います。

実際に既存の住宅にローンが残っていても、新規での購入や賃貸を別途借りることに関しての資金調達はさほど困難ではありません。銀行ローンでもそのような商品は存在してます。

分譲マンションを賃貸にする場合などわざわざ「分譲賃貸マンション」(?)と謳って高品質であることをアピールしたりしますね。賃貸マンションより設備はもちろん何より躯体がしっかりしていて遮音性能などもよいことが多いようです。

一戸建ても賃貸市場そのもので需要はあると思います。駐車場が必要とかペットがいるなどの理由でマンションで対応できないニーズが満たせたりします。

とはいえ、賃貸ではやはりマンションのほうが圧倒的に多いのは管理の問題で業者がやりたがらないことや、共用部分のメンテナンスを強制的にやっているマンションとオーナー次第の戸建てではかなり差があることなどが原因と思われます。

一戸建ての自己居住用で「使わなくなった」という理由で空き家にしている建物をわざわざ費用をかけていろいろメンテナンスするというのはオーナーにとって負担感大きいと思います。

屋根・外壁などは賃貸に出す前に相当期間経過している前提であれば、一戸建てでも大規模修繕が必要なタイミングで空き家になっているケースが多いのではないかと思います。

オーナーにとって自身の新居の資金調達はいろいろ方法があるのですが、空き家になる家のメンテナンスに関しては、自己資金ないし比較的高金利のリフォームローンを組めねばなりません。しかもリフォームローンは自己居住用に限り使えて賃貸事業資金として使えなかったりします。

当然内装だけで済むマンションより一戸建ての費用は場合によっては倍以上かかることがあります。

かかった費用が賃貸によって回収できるのであればいいのですが、そんな保証はどこにもないのです。

年代の進んだ一戸建てのオーナーがリスクをとってそんなことをするくらいであれば、建物価値が評価されずとも売却してしまって一定の資金回収をしてしまうほうが多いのではないでしょうか。

また、相続によって一戸建てを取得した世代がすでに持ち家をしている場合、ローンが残っていない実家であれば費用をかけて手を入れて貸家にするよりも、そのままにしておくのでは圧倒的に後者のほうが当面の負担は軽いのではないかと思います。

既に検討事項に含まれていることで、移住・住み替え支援機構 など仕組みも作られている部分もあります。

この制度設計では大手ハウスメーカーなどをこれから購入する比較的裕福な世帯にとっては、魅力的なセールストークになるとは思いますが、不動産業的な視点では穴だらけに見えます。

3年の定期借家・解約随時可能などオーナー有利に設計していてますが、今後困るのはオーナーなのだということを忘れてませんか?という気がします。しかも対象者が原則50代以上の住み替え等する方ってどれだけいると思ってるのか・・・

親が亡くなる等で空き家になってるケースが圧倒的で、それ以外の要因例えば転勤等で空き家になった場合はこんな制度無くても実際には貸さないとやっていけないから貸すか、売却しているよと思うのです。

耐震補強工事や設備の更新も必要な建物で結構な出費が見込まれ、かつファイナンスが困難で回収の見込みが立ちにくい・・・こういう物件が空家になっているケースが多いのではないでしょうか?

非常に極端に言えば、タダ同然で借りて、補強や整備を行い、その費用が償却する期間は解約なんかできないという条件で借り上げをして、公的住宅(県営・市営住宅)にかえて運用する。遠隔地にある公営住宅は廃止するくらいのことができるようにしないといけないのではないかと思う。

そういう意味で住宅を供給するハウスメーカーが主体になるような制度設計ではだめに決まっていると思います。

逆開発をしていくのですから、デベロッパーでも無理だと思うのです。

この際URなどが細かい仕事にはなりますが主体となって、公営住宅の撤収(むろん好条件の物件は売り飛ばして収益上げるのは当然)と虫食い状態の民間空家ピックアップと管理などを行っていくのが良いのでないかなどとも考えます。

しかし壮大な無駄と利権を持った組織になってしまっているようですから新たに半官半民てきな組織をつくったほうが良いかもしれないです。

都市再生機構じゃなくて、都市整理回収機構ですね。

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