住宅ローンの延滞

 

幸いなことに自分は住宅ローンに関して(その他のローンもですが)延滞はしたことが無い。

仕事柄、延滞することによるデメリットを知っている為かもしれない。

このところいくつか、住宅ローンの支払いが滞ってしまってどうすればいいかという内容の相談がいくつかある。

不動産を購入してローンを組む場合ほとんどは長期間のローンを利用するのだから、長い返済期間の間には勤務先の変動・健康状態の変化・家族の事情など、予想しきれない事柄が発生して、住宅ローンの返済が厳しくなることは「当然」あり得る。

一般に普段の生活でローンを返済しないというのはなんとなくいけないことのような気がするだろう。そのせいか相談受ける時点ではかなり事態が悪化しているケースが多い。

支払いが困難になった場合速やかに、我々のような不動産コンサルタントや仲介業者に相談してほしいのだが、どうにもならなくなってもはや競売が目前に迫っているような状況になってしまってから不動産関係者に話が来るという事例がほとんどだ。

以前に比べて金融商品も豊富になっているので住み続けたままローンを組みかえることができる場合があるし、売却するにしても競売等よりも任意で売却する方が価格は高いなど有利な条件になるが時間はかかる。差し迫っているともう時間との闘いみたいになることもある。

それ以前に現状の住宅に係わる債務残高と対象不動産の市場価格を把握しなければ、有効な解決策を検討することもままならない。

はっきりしているのは、債権者は、市場価格がどうなっているか等ということは全く関係なく支払ってもらう事のみ要求してくるということ。それはそうだ借り手の事情を斟酌していては仕事にならない。

もう一つはっきりしているのは、住宅ローンの貸し手は住まい続けてもらってかつ債務をきちんと返してもらうことは望んでいるが、物件を処分して債務を弁済することを望んでいる人はいないということ。そのため、起こった出来事(延滞など)には粛々と事務的に処理していくことしかできないということ。

だから借りる側も、万が一の時の事務的な手続きを把握しておくことが大切だ。
以下のようなことが粛々と進む。

・基本的に延滞が6か月で代位弁済される。
・物件に対し税金等の差押が入ると「期限の利益」を喪失して一括弁済を求められる
・期限の利益の喪失と同時に団体信用生命保険が無効になる。
・代位弁済された後は、一括弁済できなければ競売の申し立てを受けて競売に付される。

貸し手の金融期間もこうした手続きに不慣れなユーザーを相手に気の進むはずのない業務を進めるのは楽しいことでは無いだろう。

自分が金融機関に連絡を入れると、先方がホッとした感触になることがほとんどだ。
債務と不動産価値の把握、売却などの問題解決を専門の人間がかかわって動き出すことで貸し手のほうが安心するのだろう。

長期のローンで状況が変わることが在るのはむしろ当たり前、恥ずかしいことではない。ギャンブル等で浪費して住宅ローンが返済できなくなったなどの特殊なケースは別として、ほとんどの場合は出口が見つかってリスタートできると思ってもらいたい。

そのためには、問題発生したらまず相談してもらいたいと思う。

 

 

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