借地取引の難しさ

このところ、仕事のパートナーの案件がほとんど借地にまつわる案件だったため、借地取引の難しさそれも契約書など書類や法律面での大変さを大分勉強させてもらいました。

通常の不動産取引は所有権の移転で売主買主で話がまとまれば成立しますが、借地の場合借地権者・底地権者と買主、場合によっては建物賃借人と当事者が増加するうえに、債権の取引になりほとんどその債権の条件がきっちりしていないのでまとめなくてはいけない要件が非常に多くなります。

底地権者が宗教法人等で基本的には物権としての売却が考えられないときは比較的条件がはっきりしていていますが、個人の底地権者の場合は相続も発生したりしていて権利者が単独でない場合も多く関係者がみな複雑な事情の状況のこともあります。

今回の一連の取引準備を通じて痛感するのは、旧法借地で個人の方が底地権者の場合、底地権者も借地権者もお元気なうちに所有権に直すか、借地条件を明文化して公正証書などだれにもわかる形で残しておくことがとても重要だということです。

 

所有権・借地権の入れ替えも条件の明文化も当座の軋轢は発生するでしょうけれど、引き継ぐ家族のことを考えればできる限り早くやっておくこと、それもできれば不動産業者だけでなく法律家の知恵も借りて済ませておくことが大切でしょう。

成年後見制度ができて認知能力に支障が出てくる可能性があるタイミングで動き出しても、条件が整うまでにケースによりますが数年場合によってはそれ以上の期間がかかることもあります。

権利者がある程度高齢になってからは取引の条件がまとまるころには認知の問題が発生することも考えられます。

後見制度は本人の不利益回避が一番で、家族ではないという認識は世間一般にはないようですが、実務的には認知に問題があるとなった時以降一切の不動産処理はできなくなると考えておく位の心構えが必要かと思っています。

 

私の実務上の経験では、所有権ならまだしも、債権の移動など論外という印象で、もう少し、借地の問題と成年後見の問題は法律の整備が必要な気がします。

まだ継続中なので何とも言えない案件が多いですが、借地底地の案件をお持ちの方できちんとされていない方は要注意だと思います。

 

2017-11-14

 

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