不動産調査のこと

横浜の不動産・建築業者にはおなじみのi-マッピー「横浜のみち」認定路線図です。

今回は認定路線図の位置が違っていたという話です。

市道として認定番号が入っているということは基本的には「公道」です。

道路敷きの土地の所有者は地方自治体のこともありますが多くは「国」、つまり誰のものでもなく国全体のものということが基本です。

今回の案件では、この認定されているところに官有地が一切ない部分があるという珍しいケースです。

横浜市道かどうかと、建築基準法上の道路かとは別の分類でですが、基準法42条2項道路に指定されている場合、つまりいわゆるセットバックが必要な道路の場合ですが、道路の境界の確定が公道であれば官民境界・市道であれば民民境界になるため、若干手続きが異なります。

 

今回のケースでは市道と認定されている道路は、実は私道であったということで、基準法上の取り扱いは変わらないのですが、逆に通行や工事に関しては土地所有者の承諾を要すことになりました。

横浜の場合に限らず高低差があって起伏のある土地の場合、公図があまりあてにならなくて道路の位置が多少ずれて知ることはありますが、ここまで極端にずれていたり道の位置まで違うというのは都市部においては少ないのではないかと思いました。

今回はセットバック前でしたので「どのようにセットバックするか」を確認していく過程で、役所内の道路の管理部門と建築の審査部門のずれを、我々が確認したところ、市道に認定している位置が図面上の私道上であったという事実が判明しました。

もし、セットバックがすでになされていてきれいになっていた場合でも、土地の所有権を確認すればわかる話ではありますが、初期の物件の調査で電子閲覧できるものだけを信用してしまうと間違える可能性があるなと再認識させられました。

横浜のような規模の大きい行政でかつ、東京のようには細分化した担当部署がない場合、こまかい部分については役所としても未確認であったりすることはやむを得ないと思いますから、取り扱い相談を受けた場合の法令上の制限の確認は、現地の確認と関係すると思われる各行政機関に入念な確認をとることが大切ですね。

本件では、民地であることがはっきりしましたので、承諾を得て問題なく進めるべく折衝しています。

2017-12-05

 

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