借地取引不成立で考えるのつづき

借地取引不不成立で考える のつづき

我々がかかわって行う予定だった取引は、結局所有者本人の状態が後見人が必要な状態であったことが、契約直前で発覚し不成立になった。

我々の窓口の担当者は、高齢であることや施設に既に入所していることなどに鑑み、早い段階から司法書士による本人確認の機会を、売主に求めていたのだが、争いのある相続予定人たちの中で意思統一ができず、結果として一番「声の大きい」人物が不要だと言い張っていたことで、直前まで確認できなかったことが悔やまれる。

なぜその人物は「不要」と言っていたか・・・以前にまとまる寸前までいった商談があり、その業者はなぜか大丈夫と言っていたらしい。まともな宅建業者なら手続き踏まずに大丈夫だろうでは仕事しない。
当事者間で争いがある状態では、そうした部分で耳障りの良い業者のいうことを信じてしまうのだろう。しかし、その業者は結局取りまとめしきれなかったのだ。
結果を考えれば確実な商談は進んでいなかったから安易に「大丈夫」と言っていただけのような気もする。

ともあれまとまらなかったので、かなり推敲をした契約関係書類は無駄になり、何とも面白くなかったのだが、後日談を聞いてさもありなんと思った。

なんと、他の業者が取りまとめに成功して契約したのだそうだ。
通常後見が必要な状態で相続予定人で争いがあると、後見人は裁判所が第三者的な人物、例えば弁護士を採用することが多く、実質的に資産の処分は不可能に近いことになってしまうと思っていたので、何とも大した業者だと一瞬おもった。

ところが担当の話はそこで終わらず、解約になったということだった。

どうやら後見の問題は、うやむやなまま「大丈夫」ということで突き進んで、取りまとめして契約はしたのだそうだ。その業者もいい加減だとは思う。
万が一のことがあれば、宅建業者としての取引の安全性担保の役割に関して責任を問われかねず、大問題になるかもしれないのにね。

しかし、解約の理由は別だった・・・
どうも売主は底地の権利者だが、借地人に対して借地権の譲渡等のアプローチはしておらず、買主が「はじめて」所有権移転後交渉するということでの契約だったらしい。
ふたを開けたら、売主の一部が散々借地人と交渉していて、にっちもさっちもいかないくらい関係が悪化していたらしい。

どこまで契約に歌いこんでいたかは知らないが、普通に考えれば「違約」解約ですな。
20%の違約金を払って解約したのか、そんな売り主だから揉めるの目に見えてるから手を引いたか、そこまではわからないとのことだった。

今もめている相続人の人たちは、おそらく自分たちの代でこの問題を解決することは不可能になったと思われる。

それぞれ後継者がいるようなので次の代まで持ち越して、当事者の人数は今より増えて疎遠な関係になってもめ続けるのだろう。

借地・底地に限らないが、不動産・土地は兄弟共有はもめる種になるだけだから避けたほうが良い。
相続時安易に法定相続分で登記すると大変。仕事が増えて儲かるのは弁護士さんだけです。
底地借地は当事者だけでなく第三者が関係するので、問題が表面化しやすいが、所有権であってもある意味同じ、金銭解決するのかや、老親の介護の問題なども含めて早い段階で、つまり相続がまだそんなに具体的でないうちに、いろいろ相談しておくことが大事ですね。

2018-12-01

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