@JS2ALK　のツイート

何かと話題になってる南青山の港区児童相談所建設の件、上記のツイッター画像が流れて思わず(・∀・)ｲｲﾈ!!と思ったのですが、不動産屋としてはちょっと無理というか軽率すぎると思いなおして、一応簡単に調べたのでメモ。

場所はここ。

用途地域

第二種中高層専用住居地域

制限はWiki　参照してください。簡単に言えば少し高めの建物はいいけど住居系以外はあまり作らないようにしてねということ。
建蔽率/積率は６０％/３００％だけど、住居系なので前面道路の幅員による制限があるね。たぶん骨董通りは特定道路になるけどそこまでの道路幅員が6メートルないみたいなので通常通りかな。

道路

港区道路台帳

小さくてよく見えないけどどうも幅員は4.3ｍくらいです。
だから容積率の上限は４．３×４／１０で１７２％
ありゃ一等地のわりに容積低くて使い道限られるね。

だから、まず８階建てなんぞ絶対に無理。
それから最初の「だったらいいな」計画のＷＩＮＳやらラウンドワン、エスパス等々は用途地域的に無理でかなり限定されたお店しかできません。

やっぱり住宅系。マンションでしょうねえ。
３２００㎡でお国に７０億円、容積率地下緩和使わない前提で、１種４０７万円　建築費１５０万円円くらいとして３５億円　アバウト原価１０５億円でチョメチョメ載せて売値１４０億円　専有で売れるのは５０００㎡として７０㎡　３ＬＤＫ　７０戸　一戸２億円。
ありえなくはないような気もする。

青山は学生の時のＨ君の下宿３畳一間風呂トイレ共同のイメージが硬く頭にこびりついているのでブランドと言われてもピンとこない。
公共の児童相談所は都市計画や公有地の有効活用という意味では最有効利用のように思うのだがね。

まあなんでも大きな建物できるときは周りは簡単に賛成はしなけれど、ワイドショー取材来てるのにいろいろブランドイメージ貶めるような発言する人を排除したほうがイメージはよくなるんではなかろうか。

2019/02/22

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