中古住宅の売却のタイミング

個人向けの住宅ローンは超低金利状況の中、金融機関としては利ザヤは期待できないまでもリスクウエイトの低さもあって拡大、内容もユーザーにとっては有利な商品が次々と出されており、借りやすい状況が続いている。

生命保険が付帯できる商品(3大疾病とか10大疾病など普通団信以外)の充実ぶりは目を見張るようで、いかに調達金利が低いとはいえ実質金利収益より利益の源泉は保険料なんじゃないかとおもったりもする。

事業用は普段あまり扱わないのだが、ローンセンターの方と話していると相当厳しくなっていることがひしひしと感じられる。

カードローンは確かに利ザヤは莫大だが、いかんせん貸出額をそう大きくできない。個人に10%程度の金利で1000万円と法的にも貸せないから高金利・小口で18%の上限100万円の枠を出しまくっている。住宅ローン1000万円の金利が年5万円に対して100万円借りてくれれば金利18万円、そりゃCM垂れ流してでも貸したいはずだ。

事業性は住宅ローンと比べれば金利は6倍から8倍取れる。
しかも有担保だし金額も大きいのでのめりこむところ出てくるのはわかる。
理屈は簡単、年に4%の金利を取る→10年貸す→40%金利取った→貸出先破綻する→競売する→70%回収する→差し引き10%取っためでたしめでたし、それでも住宅ローンの倍近い。もちろん破綻しなければそれに越したことはないしその場合収益はもっと上がる。

そんなことでかぼちゃやら建てるやら騒ぎになるような偽装も業績あげるうえでは目をつぶっていたわけだ。

ここにきてレオパの件など出てきて、収益物件の流動性が低下して価格下落した場合、上記の「70%」がまずいことになる。
さすがに見過ごせなくなって、かなりの引き締めがお上からかかってるようだ。

これはエンドユーザーの投資に限らず、建売事業などの中小不動産会社に対しても事業性という意味では同じ網がかかってると思うべき。

 

これまで競売などになるケースでそうなる前の任意売却の底辺を支えていた業者による買い取り価格が融資が細ることで厳しくなる可能性が高い。

そんなの普通に売却するから関係ないというのは間違い。
市場価格はまさに市場の雰囲気で決まってい来るのだ。

ただでさえエンドユーザーから見て高騰しすぎた不動産価格は売れ行きが思わしくなくなっている。そこに金融引き締めと言えば平成元年の状況と同じ。30年たって同じ元年にこうなるのも何かの因縁か。

ここ2年くらいのうちに処分をしなければならない不動産は早く動くこと。
購入はさほど焦る必要はなくしっかりとかかくこうしょうを価格交渉を行うこと。

その辺が重要になりそうな気配ですな。

2019/06/07

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