5月の住宅ローン金利
日銀の政策金利は据え置きとなったので、変動金利の引き上げは限定的だったが、国債金利の高騰により固定金利型は引き上げがほとんどとなった。

住宅ローンの金利は
①　政策金利に連動する形で決められる基準金利・・・変動金利タイプのベース
②　長期国債に対応する形で決められる基準金利・・・固定金利タイプのベース
と大別して考えておくと市場と日銀の金利動向で傾向はつかめる。
上記①②に対して当然金融機関の利益や経費・リスクに対するヘッジなどが乗ってくるのでスプレッドは通常２％程度。優遇金利は低リスクのユーザーに対する割引サービス。

フラット35の当初金利引き下げがつかえる場合は活用できれば、インフレ傾向にある現状考えるとかなり良い選択になる気もする。ローン控除もうまく使うこと考える。

個人的にはメガバンクは金利がある世界に戻ってきて、住宅ローンのような利ザヤが薄い個人向け長期ローンは収益性の面では引き気味。金利優遇や貸出の上限も抑制的なっていると感じています。

住宅購入の際は、銀行の基準金利に対してローン返済部分の費用（管理費修繕費火災保険固都税など）を見込んでスプレッド２％程度の利回りが期待できるか。つまり現状であればその物件を賃貸に出した場合に年間賃料÷ローン借入額が5％程度あるか？という視点が必要だと思います。
金利が上昇すると物件価格が下がる可能性が出てくるのはこのためです。
ただし、金利はキャッシュ（債務）の価値が将来どうなるかということでもありますので、ライフプランとの兼ね合いではありますが。

若い方でこれからお子さんという場合の返済比率は以下の計算をお薦めします。
（男性の年収＋女性の年収×0.6）＞ローン返済年額（金利4％で試算）×0.3
既にお子さんがいる場合は女性の0.6は出産のための減額なのでしなくともよいと思います。