たまにはお仕事関連の話。
マンションの敷地は、敷地権が設定されている場合とされていない場合があり、所有権のとき。旧法借地権のとき、定期借地権のとき、旧法地上権のときなど様々であります。
マンションを考えるとき建物というか部屋や施設に目が行きがちだが、不動産として考えれば土地の権利がどうなのっては大事であります。
そんなことは当たり前なんだが、結構長くやっていてもわけのわからん敷地の権利や形状というものはあるのだなと実感したので覚書みたいな感じで。

都内の結構優良な立地の物件で、建築年数はかなり経過していて現在の建築基準法には適合していないが、もともとの建築施主は公的機関なのでその点はしっかりしていると思われるマンション。
元地主と公的機関の間で等価交換方式で建築されたが、交換したのは地上権と建物。
しかも建物のうち元地主の建物は敷地目いっぱいに近く利用して2階部分までを店舗事務所にして、３階以上が分譲住宅。ただし３階以上の建物は2階以下に比べる投影面積は小さくて7割くらいだろうか。
ここが意味が分からないのだが、分譲住宅部分の投影面積分だけを分筆して地上権を設定している。つまり地上権の存する土地は接道していない囲繞地。建物は一体なのだが、公図見ても理解できない。建物の共有部分がある以上、地上権の存しない土地について借地なのだが借地契約は存在しない。ある意味共有部分に関しては法定地上権が主張できるようにも思えるが、少なくとも借地権の登記はない。元地主は建物に持分があり、地上権設定されていない部分は所有権。元地主以外の区分所有者は敷地の一部について地上権、その他は事実上借地しているという状態。
書いていて何言ってるかわからなくなってきた。

間もなく当初の地上権の満了時期なのだが、現地主は更新拒絶の通知をしているとのこと。正当事由によるものかどうかは不明。世帯数も多いので簡単な話ではない上に、最近のマンション価格・土地価格の高騰を考えると輪をかけて立ち退きなど難しいだろう。

なんだか面倒な状況になっているのは当初の地上権設定が意味不明な内容だから。
こんなケースは初めて見た。大真面目な契約書があるのでこれでヨシと考えたのありあり。
元地主の土地が敷地の一部でありながら区分所有者の共有ではないケースはいくつか見てきたが、中には再建築ができないようになってしまった物件もあるし、顧客に勧めることができないような形状（所有権がなく現時点では敷地の一部で利用されているが将来的にわからないケース）、例えば有名どころでは芝浦の某マンション、桜上水の某マンションなどあるが、ある意味分割可能な土地形状だからこそ起こったわけで、建物のある土地の中央だけが地上権、周辺は権利無しってどうすればいいのだろう。ヒトに売られることはないが、自らの地上権もなんだかどうしようもない状態。

盆休み明ければ状況聞けるので多少わかるかもしれないが、もしかすると当事者もわからないかもしれない。
興味深いがかかわって良い物件かどうか悩ましい。
まだまだ知らないことがたくさんある世界であります。