本日は預かっていた物件のご契約でありました。
居住中案件と異なり、オーナー様が物件について現状をよく知らないという点で通常に比べると少し労力が必要でありました。
躯体部分の故障や、専用庭の範囲、共聴設備の現状と経緯など、諸々調べて対策とって販売可能な状態にするのに少し時間かかったが、通常の市場価格程度で少し低めだがターゲット内で成約できたのではないかと思っている。
友人の物件なので、問題が起きないことが第一で、価格がその次に重要と思っていて、あとは期間も割と大事には思っていたが、仮のスタートから約3か月で成約なので、まずまずなんではないかと思ってはいる。

少し残念なのは共用部の補修が思わぬ高額だったこと。
大規模修繕のときにやっておけば全体の費用でできた工事だったのでオーナーにとっては余分な出費ではある。賃貸に出している間も物件の情報はきちんと把握して対応しておかないといけないですな。

自分も同じころに買ったマンションを処分したが、今回に比べてロスの割合は大きかった。下取りに出してしまったからだけど、保有しているリスクはもっと大きかったので仕方がなかった。
マンションは償却資産である建物がある以上収益還元での評価と耐用年数の見極めが重要で、さらには再建築含めた価値評価が戸建に比べると難しい。
便利なところで住宅取得というとマンションしか選択肢がほぼない状況になっているのに、法整備は追いついていない気もする。

まず第一に定期借地権でなくとも解体費の積み立てはしておくべきだろうと思う。修繕積立金があるにしても建物には耐用年数の限界はあるのだから最終的には解体するしかない。管理組合の議決権割合がどうこう言う前に金がなければどうしようもない。建築後70年程度で解体費用は保有している状態であれば、再調達費用を試算して、あるタイミングでの建物評価が原価法で比較的精度高くできそうな気もする。中古になってからの所有権移転時期がバラバラなんでそれだけで問題解決するわけではないが、基本的に築75年で建て替えをすると法律で決めてしまうみたいなことは必要かもしれない。

もっと言えば道路斜線制限とか今日的に意味の分からない制限の見直しや、都市計画全般の見直しも必要だろうと思う。山手線からすぐのところに第一種低層住居専用地域とかいらねえよと思ってる。
そのくせ景観壊す容積の特例とか、利権のにおいがかぐわし開発とかはあったりでよくわからない。
さほど高層化しなくとも狭隘な公道と私有地の付け替えによって土地を纏めて空地を設けた街区の形成を図って、より低価格で合理的な住宅の供給を促進したりはできそうな気もする。

土地は私有だから難しいけれどもうすこし大きな視点で街づくりできないものかなとは思っている。
7月に大災害があるとのうわさもあって木密地域などの危険性はあまり解消しているとも思えないなか、耐火耐震の共同住宅は1つの解で間違いない。2万円配るとか○○円の壁も結構だが、生活の基盤である住居・土地に関しては無策だよなと思うのであります。