住まい探し、何から始めるか。

低金利時代で、住宅ローンを組んで住まいを購入したほうが賃貸に住んでいるよりも目先の支払いが少なくなってずいぶん経ちます。
インターネット上でも「賃貸?購入?どちらが得か」等の記事はよく見かけますし、無料の住宅情報誌などでも購入のノウハウがいろいろ手に入れられます。どこに買うのがお得か、どのように購入すれがお得か、など購入すると決めたら必要な情報が簡単に手に入るようになって喜ばしいことです。

ネット社会の片隅のこのエントリを見つけた方は、住まいを購入したいという気持ちはあって、さてどうしようと検索している人だと思います。
私が住まいに係る仕事に入って35年たちますが、最初にしていただきたいと思うことは一つ。

「本当に高額の費用を支払ってでも、1円も生まない自宅を購入する理由が有る」 かどうか考えていただきたいということです。

買わないで済む方法を考える。

購入する理由を考えるというのは案外難しいものです、だって欲しくなったんですからね。

逆説的ですが買わない理由を挙げてみます。
1.実家があって、将来底を確実に引き継ぐことになっている。したがってそれまでの間の時間と費用を考えれば購入の必要はない。
  核家族が進んでご夫婦二人にご実家が二つ、お二人以外に継承する人がいないなんて言うのはざらです。
  しかも最近は首都圏在住の方の7割は首都圏出身ですからなおさらです。

2.転勤もあり、会社の方で社宅としての用意がしっかりしている、或いは持ち家より借りているときのほうが手当てが良い。
  購入するより借りていたほうが経済的にはずっと有利だ。
  大きな企業や公務の方などにあるパターンです。

3.住まいを一度購入してしまうと簡単には移れない、いろいろな賃貸物件で環境を替えながら暮らしたい思いの方が勝っている。
等が最終的に検討したけれど購入そのものを取りやめる方の判断で多いものです。
どれかに該当しませんか?

いずれでもないけれど、住宅をローン組んで迄購入するのは気が進まないという方はそれ以上あまり悩む必要はないです。
買わないで過ごすのが一番です。
また欲しくなった時に買わない理由を考えればよいと思います。

なぜ住まいを購入するのか

購入しないで済ませる方法がない場合や、購入したほうがご自身にとって良い理由が見つかった場合は、目的が見つかったということになります。
あとは、その目的をいかに低コストで満足度を高く短時間で高品質に達成するかの問題になります。

多くの方が購入する理由をいくつか挙げると
1.家族が増えて今の住まいでは手狭になった。賃貸で希望の広さの住まいとするより購入したほうが経済的に有利だ。
2.将来継承すべき住まいはないので、自分自身の将来のためにも賃料の支払いのない住まいを用意しておきたい。
3.住まいを購入することで万が一の際の家族の生活の基盤が損なわれることが無いようにしたい。
4.不動産を保有することにより資産形成が可能だ。賃貸では支払うだけで何も残らない。

など、人により場合によりさまざまな理由と目的があり、いかにそれを達成するか、普段のお買い物と違うので情報収集も必要となり、好みの問題やご家族の事情など、考慮すべき事柄も多いので、考えていたよりは大変な作業になっているのではないかと思います。
目的を明確にすることで条件付けは容易になります。

不動産業者の事情

住まい購入の目的が明確になると次は、対象と予算が問題になります。
不動産業者というのは不動産を売主として販売したり、仲介したりするのですから、上記でいう購入の対象=物件の情報元になります。
予算は、一義的にはご自身の問題ですからご用意できる資金がどうなのか、不足するなら(ほとんどの場合不足するのですが)借り入れをするので金融機関が、相手になります。

住まいを購入しようとする方は、購入にあたってのこの二つの要素をあまり分けて考えておられないのではないかと思います。
かなり以前は住宅ローン制度が整備されておらず割賦払いなどというものもありましたが今はほぼ見かけません。
物件選定と資金計画は別の問題ですし、資金の問題は単にローンの問題ではありません。

不動産業者は成功報酬ですので、物件を購入していただかないと売り上げになりません。

これは私もそうですし、当たり前なのですが、不動産業者の事情です。したがって、不動産業者の資金相談は「購入するために」借り入れの限度額はどの程度か、自己資金はいくら用意できるのかが中心になります。
キャッチフレーズで「融資に強い○○不動産です!」などとあるアレです。
住宅ではないですがローンに無茶苦茶強かった不動産業者の例としては「カボチャの馬車」や「TATERU」などの投資物件業者があります。
業者のローンあっせん能力は最強でしたが、多くの顧客は破綻しました。

コンサルティングが役に立つ

私が保有している資格の不動産コンサルティングマスターは「公益財団法人 不動産流通推進センター」が国土交通省に登録して認定を行う登録証明事業による認定資格です。その他の法令上の資格との関連もあり準公的資格とされてます。
 不動産コンサルティングマスターは
 (1)不動産特定共同事業法における「業務管理者」となる際の資格。(ただし、「宅地建物取引士」の資格を有していることが必要です。)
 (2)不動産投資顧問業登録規程における登録申請者及び「重要な使用人」の知識についての審査基準を満たす資格。
 (3)金融商品取引法における「不動産関連特定投資運用業」を行う場合の人的要件を満たす資格。
となっており、そもそも論で言えば、不動産をすでに保有している方への有効利用或いは投資アドバイザー的な位置づけです。

私の場合は、2級フィナンシャルプランニング技能士(個人資産設計業務)も保有し、必要がないので更新しませんでしたが貸金業取扱主任者・住宅ローンアドバイザーなども過去に取得して、個人の方の適正な住まい購入に際しての資金計画提案を行ってきました。

フィナンシャルプランナーとして難しいのは、お客様の要望と資金がマッチしない場合で、不動産業者として、専業の方をお呼びしてイベントを催すと、取扱物件を買わないほうがいいとなって商談にならないという笑えない事態もままあります。
逆に不動産コンサルティングマスターの立場では、お客様が気に行った物件が、不動産投資的に判断すると不適格でお奨めしずらいということもあります。

不動産業者をとり使う立場では、何かしらの物件を動かさなければ報酬になりませんので、物件と紐づかず良心のみに従ってアドバイスするというのは実は身銭を切っているという部分もあり継続は難しいことです。

はじめて住まいを購入する方に失敗してほしくないという思いが強くあり、住まいを購入する目的をはっきりさせるためのヒアリング、目的に沿った資金計画のアウトライン、注意すべき事柄の確認などを初回無料でコンサルティングすることとしています。
そこから、場合によっては新築マンションデベロッパーの物件の購入になるかもしれませんし、私共の提携する不動産会社で物件をご紹介することになるかもしれません。
購入とは紐づけせず、客観的なコンサルティンを行います。住まい検討の方針建ての一助になれば幸いだと思っています。

コンサルティングの実際

1.費用  初回無料です。(2時間程度まで)継続してのコンサルティングは別途実費相当および日当を頂戴する場合があります。
2.場所  ご希望の場所に訪問いたします。
      大井町の提携不動産会社事務所相談コーナーでも可能です。下記地図参照ください。

         
      東京都品川区大井1-41-13 ルネス大井1階 ㈱ヴィルトゥーヂ

3.御用意いただくもの
  ① 認印(個人情報の同意書用)
  ② 免許証等本人確認資料
  ③ 健康保険証(勤務先確認など)
  ④ 収入に関する資料(源泉徴収票・確定申告書控えなど)

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