期限の利益の喪失

不動産の仕事をしていると、売却物件の中に任意売却物件というのがあります。

 

任意売却と普通の売却、何が違うのかわかっていないお客様もおいでなのでメモしておきます。

 

すこし検索すると

 

任意売却とは、担保物件時価よりも債務残高が大きくて、債権者が回収しきれない場合、みたいな記述しているところもありました。

どちらかというと個人の方の債務返済が困難になった場合の仲介をしようとする会社が運営するサイトで見られました。

 

手数料はいりません→売却費用から。

引っ越し費用など残せます→やってみなくちゃわかりませんけどね。

なんだか甘い言葉で切羽詰まったお客さんの取引から正規手数料雯はきっちりいただきますって感じです。

 

結果として債務のほうが大きい場合も多いでしょうが、任意売却になる条件は違います。

住宅ローンに関して返済中であれば、基本的に担保物件に、差押え・仮差押えうけたら期限の利益を喪失しますから、代位弁済を実行され保証会社等から一括弁済を求められる可能性があります。

(求償)債権者は期限の利益を喪失した債務者からの資金を確実に回収するためには勝手によその人に売られては困るわけで、売却にあたっては、必ず債権者に報告をしておく必要があります。これが任意売却です。

 

市場価値が1億円の不動産に債務が2000万円だけ残っていて普通売却すれば8000万円が残るとしても、差押えが入れば任意売却ということです。

実際上、処分してもマイナスしか残らないケースが任売になることが多いでしょうから、そのような案件を対象に仲介に入ろうとすれば、上記のようなサイトでの表現も仕方がないかと思います。

 

どうも多いように思うのは、固定資産税の納付の催告を無視し続けて差押え入れられるケース多いように思います。滞納の順番は、ローン返済と固都税だと、税金の滞納のほうが早い時期から始まるのかもしれないです。

不動産価格から見るとわずかな額で差押えされると影響はかなり大きいです。

税金にも消滅時効がありますから、徴収の有効な手段として差押えは致し方ありません。よほど無視し続けなければされないですが。税金だけ先に払って解除してもらえばいいんですけどそうもいかない場合も大いにあり得ます。

 

実務上では任意売却になったところから手続きは通常より確実に増えます。

また価格の自由度や、スケジュールの決定に多少制約が出てきます。

 

税金にしろ、ローン返済にしろ、期限の利益を有しているうちに、対策をすることが一番のポイントになりますね。

 

 

 

 

JUGEMテーマ:不動産 売買

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