地籍測量図と建築確認図面

登記所(法務局)に届け出のある土地図面、普通は地積測量図で通ります。

最近は機械でミリ単位まで正確に計測されていて、図面も座標表示になってたりします。

境界の杭が動いていない限り、正確に現状と合致するはずなのですが、どうしても一致しない場合があります。特に古い図面の場合水平面での距離が取れていないいわゆる縄伸びのような状態で合わない場合がありますが、これは仕方がないと思います。

境界の杭は刑法で動かしたりすると犯罪です。(刑法262条の2)

 

住宅用地に限らずすべての土地に測量図があるわけではありません。測量図面を登記するときには境界について関係者の実印での確認書を添付しなければならず、また測量士の費用も現況測量と比べればやはり高額になりますので作成していない場合のほうが多いかもしれません。

 

建物(主として住宅の場合)を建築する場合で、首都圏などほとんどの都市圏では建築確認を取得しなければなりません。ちなみに建築確認は「許可」ではなないのですが一般の方は許可と思ってるケースが多いですね。

建築確認では、必ずしも土地の権利(所有権や借地権など)は原則として確認の対象になっていません。

それで問題が起きると確認をする側も困る場合があるので、都市部では所有者もチェックするケースも多いですが、原則は建築基準法に適合しているか「確認」するものなので土地の権利は関係しません。

敷地の接する道路が公道であって官地と民地の境界が決定していない場合などで道路交代が必要な場合などは確定測量を行わないと確認が取得できないようになっている場合もあります。

 

不動産の売却は、権利を移動するので境界は確定していなければならないので確定測量は正確な地籍測量図がある場合を除き必須になります。

ここで困るのが建築確認における敷地が必ずしも確定測量の敷地と一致しない場合がしばしばあるということです。

建蔽率が厳しい地域の場合、確認を取得して適法に建築されたはずの物件が、建蔽率オーバーで既存不適格の違法物件になることもあります。

前面道路が私道でしかもいわゆるセットバックが必要な42条2項道路の場合で境界が確定していない場合・・・これが実に多いのですが・・・道路の位置を決めるという結構大変な作業を行わないと売買できないなどということもしばしばあります。

 

実は今日も一日中道路の位置の推定に時間を取られていました。古くてきちんと測量のなされていない地域の土地を扱う場合の「あるある」ではありますが、わずかなずれでも数百万円の違いになることもあるので悩ましい問題です。

 

できれば建築する場合の敷地図は確定測量に基づかなければ確認そのものも受理しないということにしてもらえると中古住宅の取引の際には楽なんですけどね。

 

これだけ悩んでいると、耐用年数のある「建物」のインスペクションでどうでもいいような検査してるより、きちんと土地の始末、最低でも境界のことくらい義務付けるほうが先なんじゃないかと思います。

 

余談ですけど最近はやりの、建物インスペクションで地盤検査しないですけが、一番肝心なんじゃないかと思ってます。
初めての第三者インスペクションの際、川沿いの土地で高圧線下の部分のある土地でしたけど、そこには一切触れずに水道の塩素濃度計測してた1級建築士、忘れられない。

水道の残留塩素は建物じゃなくて水道局の仕事ですよって言ってあげたかったなぁ。

2017-10-20

 

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