とある負動産のこと_不動産市場価格算出

おそらく来週に所有権移転登記も終わるだろうと思う案件のこと。

いくつかの不動産を所有されていた親御さんが亡くなり、相続も済ませた後のことにはなったが、いわゆる負動産が処理出来たことになる。
昔よくあった原野商法的なもので簡単に言えば詐欺で購入してしまった土地がその一つ。別荘用地との触れ込みで比較はしずらいが物価変動考えればそれなりの金額を払った土地だったそうだ。

当時もそうだし今の変わっていないのは、接道していなくてインフラは一切なしの、崖条例がかかる市街化調整地域の農地、つまりどうしようもない案件なのだが、ぱっと見はなんだか別荘建つのかな?的な海の近い高台にある。
最寄駅からは一応バス便もあるし、駅まで行けばお店などもあるので、近隣には住宅もたっている。

購入後所有権移転登記すらできなくて(そりゃ農地だからね)すったもんだあって、職権で移転登記だけはしてあった。むしろ移転しないで資金返却してもらえればそのほうがよかっただろうけど、それができなかったので登記したのかなと思う。

相続発生前から相続人間で意見が異なり、ほぼ無価値と考える立場と、別荘地として活用したいという立場の方がいて、調整が難儀していたようだ。
僕は所有不動産の市場価格調査を行って、それぞれの価格を算出して、いざ相続の際の備えにしてもらうお仕事をしていたのだが、マンションはともかく2か所の土地に関しては問題が大きくてかなり低い金額でお知らせした。そのうちの片方が今回売却して処分できたのだ。

保有しているだけで何も使い道がない土地だが、固定資産税はバカにならない、更地だし、評価だけはすでに雑種地なみで妙に高い。農地のくせに。それにこの先再度相続となればまた手続きしなくちゃいけないし相続財産にも加わってしまう。
相続人の中には僕の評価が「そんなはずない!」という方もいたようだ。

僕の評価は鑑定評価じゃないから「この価格なら売れると思うよ」の金額である。というか鑑定士もおそらく仲介の意見聞いてると思うし。
売却案件欲しくてやってる作業じゃないので、所有者に忖度しない代わりに作業費用もらう。
一括査定とかすれば無料でできるというのは、基本的には売却案件欲しい側の都合で金額決まるから信頼度はそれなりってことわかってほしい。物件の調査と金額算出って時間と費用結構かかることも分かってもらいにくいのが問題だけど。

裁判になるような土地は高額なケースが多いけれど、中には23区都心近くでもほぼ無価値の土地もあったりする。囲繞地の借地権古家ありとかこの前現地行ってきたけど50坪近くでどう考えてもゼロにしかなんない、申し訳ない気持ちにはなる。

不動産の相続は事前に価値を把握して相続人で共有していないともめる原因となるのだが、今回はあまりよくないことが起きて、結果たまたま処分に至ったのは良かったのか悪かったのかとも思う。

今後価格調査依頼受けてやってる案件のこと少しメモしていこうと思ってます。

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